Zunächst einmal sollten Sie sich im Klaren sein, wie viel Geld Sie zur Verfügung haben und ob damit das Wunschobjekt überhaupt finanzierbar ist. Um ihr monatliches Budget zu errechnen, bietet immobo Ihnen mit dem Budgetrechner eine große Hilfe an. Abhängig von Ihren ganz persönlichen Verhältnissen berechnet Ihnen das Programm, welchen maximalen Kaufpreis Sie sich leisten können.

Achtung Falle: Beachten Sie, dass außer den reinen Hauskosten noch ggf. Nebenkosten auf Sie zukommen. Dazu gehören Kosten für Notar, Grundbuch und Grunderwerbssteuer, Maklerprovisionen, Umzugskosten, ggf. neue Küche etc.

Tipp: Versuchen Sie zumindest die Nebenkosten über ihr Eigenkapital abzudecken! Etliche Banken steigen bei einer Finanzierung über 100% aus, d.h. von diesen Banken erhalten Sie erst gar kein Angebot. Die besten Zinssätze erhält man, wenn man der Bank signalisiert, dass man einen Teil der Erwerbskosten selbst tragen kann.

In Deutschland gibt es ca. 2.000 Banken [Quelle: Deutsche Bundesbank], was es einem Kunden unmöglich macht, die Konditionen dieser vielen Banken zu vergleichen. Andererseits wäre es schade, wenn man ein besonders lukratives Angebot nicht kennt.

Hinzu kommt noch, dass abhängig von Ihren ganz persönlichen Gegebenheiten immer eine andere Bank als „Beste“ bei einem Vergleich heraus kommen kann. Beispiel: Für einen Angestellten hält Bank A das beste Angebot bereit, während die gleiche Bank bei der Finanzierung eines Selbständigen nur auf den hinteren Plätzen landet.

immobo kann über seine Plattform die Kriterien für über 400 Banken vergleichen. D.h., abhängig von Ihren persönlichen Verhältnissen wie z.B. verheiratet/ledig, angestellt/selbständig, Wohnort, Beleihungsauslauf, Eigenkapital und vieler weiterer Kriterien finden wir für Sie das beste Angebot.

Tipp: Nehmen Sie nicht das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank an. Die Hausbanken rechnen oft mit der Bequemlichkeit ihrer Kunden und bieten ein „Standardangebot“ an. Lassen Sie sich daher viele Banken vergleichen; das spart Ihnen oft viele tausend Euro über die Laufzeit!

Als Eigennutzer ist der beste Weg zu einer soliden und günstigen Immobilienfinanzierung immer noch das ganz normale Annuitätendarlehen. Bei diesem nehmen Sie einen Kredit in Höhe einer bestimmten Summe auf und zahlen Monat für Monat eine feste Summe ab, bis das Hypothekendarlehen ausläuft oder Sie die Schuld getilgt haben.

Andere Wege wie Bausparverträge bieten in Niedrigzinsphasen wenig Vorteile gegenüber einem Bankdarlehen. Der Reiz der Bausparverträge liegt darin, dass Sie nach einer Ansparphase mit niedrigen Guthabenzinsen ein besonders günstiges Darlehen bekommen – nun sind aber mittlerweile die Bankzinsen so niedrig, dass sie kaum höher sind als die für Bauspardarlehen.

Für Kapitalanleger können auch andere Finanzierungsvarianten interessant sein. Aber aufgepasst: So werden beispielsweise Fremdwährungsdarlehen mit einem niedrigen Zinssatz angeboten – der Haken an der Sache: verändert sich der Wert dieser Währung (zum Beispiel der Schweizer Franken) im Verhältnis zum Euro, wird aus der Baufinanzierung ein unkalkulierbares Risiko!

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet öffentlich geförderte Kreditsonderprogramme. Förderprodukte umfassen dabei Themen wie „Wohneigentumsprogramm“, „Energieeffizientes Bauen“ oder „Erneuerbare Energien“.

Aber Achtung: In Niedrigzinsphasen lohnen sich die Programme nicht immer! Oft kann auch die Hypothekenbank mit den Konditionen der KfW mithalten. Hier haben wir die wichtigsten Programme für Sie in einer Übersicht zusammengestellt.

Tipp A: Lassen Sie sich Angebote mit und ohne KfW Darlehen berechnen. Nur dann sehen Sie schwarz auf weiß, ob sich das Einbinden eines KfW Darlehens lohnt.

Tipp B: Einige Banken räumen bei einer Finanzierung einen Zinsrabatt auf das KfW-Darlehen ein. immobo berücksichtigt diese Zinsrabatte automatisch in unseren Angeboten.

Orientieren Sie sich bei den Angeboten immer am Effektivzins. Er enthält zusätzlich die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren der Kreditinstitute.

Im Effektivzins müssen Sollzinssatz, Zinsbindungsfrist, Disagio, Tilgungssatz, Zeitpunkt der Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Bearbeitungsgebühr- oder Vermittlungsgebühr enthalten sein. Nicht berücksichtigt sind z. B. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Kontokosten. Diese müssen gesondert abgefragt und bei einem Vergleich der Angebote berücksichtigt werden.

Tipp: Vergleichen Sie Äpfel mit Äpfel und Birnen mit Birnen. Das heißt in unserem Beispiel, dass Sie am besten die Effektivzinssätze vergleichen

Banken wollen möglichst viele Sicherheiten für das Geld, das sie Ihnen leihen. D.h., Banken sichern sich erst einmal ab, indem sie einen Beleihungswert für ihr Objekt festlegen. Der Beleihungswert weicht in der Regel vom tatsächlichen Verkehrswert nach unten ab.

Die Ermittlung des Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter § 12 vorgeschrieben. Jedoch kann der Beleihungswert in der Regel von Bank zu Bank auf unterschiedliche Weise ermittelt werden.

Viele Institute finanzieren dann z.B. bis zu 80 Prozent dieses Werts. Die günstigsten Zinsen bekommen Sie aber, wenn Sie lediglich 60 Prozent des Beleihungswerts als Kredit aufnehmen. Mit Zusatzsicherheiten können Sie hier etwas „jonglieren“ und in einen günstigen Beleihungsauslauf kommen.

Tipp A: Da der Beleihungswert Ansatz von Bank zu Bank unterschiedlich sein kann, kommen Sie um einen Vergleich nicht herum. immobo prüft automatisch die Beleihungswerte von über 400 Banken, wenn wir Ihnen ein Angebot unterbreiten.

Tipp B: Wenn Sie freie Sicherheiten auf einem anderen Objekt haben, so kann es sich sehr lohnen, diese für das aktuelle Objekt zur Verfügung zu stellen. Sie erhöhen damit die Sicherheiten für das aktuelle Objekt, was sich in aller Regel durch niedrigere Zinsen bezahlt macht.

Die Beantwortung der Frage hängt stark vom jeweiligen Zinsniveau ab. Ist das Zinsniveau sehr hoch, sollten Sie eher kurz- und mittelfristige Zinsbindungen wählen. In einer Hochzinsphase ist es sogar überlegenswert, für einen bestimmten Zeitraum einen variablen Zins zu vereinbaren.

Üblicherweise schließen Kunden einen Kreditvertrag auf 10 Jahre ab, möglich ist es auch, den Kredit auf 15 oder 20 Jahre fest zu vereinbaren. Bei Zinsbindungen von über 10 Jahren haben Sie daneben einen weiteren Vorteil: 10 Jahre nach Auszahlung des Kredites können Sie diesen Kredit jederzeit einseitig kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Die Bank darf dies nicht! Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Um das Zinsrisiko zum Termin der Anschlussfinanzierung zu minimieren, haben Sie auch die Möglichkeit, den Kreditbetrag zu splitten und verschiedene Zinsbindungen zu wählen. D.h., für einen Teil des Darlehens wird dann z. B. in 5 Jahren eine Anschlussfinanzierung nötig, während für den anderen Teil die Anschlussfinanzierung erst in 10 Jahren zum Tragen kommt. Somit hat man das Risiko, dass das Zinsniveau genau zum Anschlusstermin auf einem Höchststand ist, minimiert.

Tipp: Lassen Sie sich von unseren Experten zur Laufzeit beraten. Gerne rechnen wir Ihnen auch verschiedene Angebotsvarianten mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Das hängt zunächst davon ab, ob Sie eine Immobilie zur Vermietung oder zur Eigennutzung erwerben. Als Eigennutzer gilt die Regel so hoch und so schnell zu tilgen wie möglich. In Zeiten niedriger Zinsen sollte also die ersparte Zinslast genutzt und eine höhere Tilgung vereinbart werden. Gut wären 2-3% dauerhafte Tilgung.

Als Kapitalanleger kann es sich lohnen, wenig zu tilgen und die Tilgungsraten in sogenannte Tilgungsausssetzungsinstrumente einzusparen. Oft ziehen Kapitalanleger ein endfälliges Darlehen einem Annuitätendarlehen vor.

Und dann ist da noch die Frage nach Sondertilgungsmöglichkeiten. Gemeint ist damit die Möglichkeit, dass Sie einmal jährlich einen Teil des Darlehens (meist bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Summe) außer der Reihe zurückzahlen können. Diese Klausel gibt Ihnen zum Beispiel die Möglichkeit, bei einer hohen Steuererstattung oder einer Rate der Eigenheimzulage das Geld wirklich für die Rückzahlung des Darlehens zu verwenden. Diese Rückzahlungen außer der Reihe haben einen außergewöhnlichen Vorteil: da Sie die zusätzlich getilgten Schulden nicht mehr weiter mit bedienen müssen, sparen Sie sich die Zinsen darauf. Dieses Recht muss allerdings individuell mit der finanzierenden Bank vereinbart werde.

Tipp: Vereinbaren Sie unbedingt Sondertilgungsmöglichkeiten. Dies lässt Ihnen viel Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens.

Gerade wenn man nur eine kurze Laufzeit für das Darlehen gewählt hat, holt einen das Thema Finanzierung schnell wieder ein. Warten Sie nicht, bis Ihre Bank auf Sie zukommt, sondern kümmern Sie sich rechtzeitig um ein Anschlussdarlehen. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, wieder mehrere Banken zu vergleichen. Ganz nach dem Sprichwort „Neues Spiel, neues Glück“ beginnt nun die Suche wieder von vorne. Es ist mitnichten so, dass die Bank, mit der Sie vor 5 oder 10 Jahren finanziert haben, auch jetzt wieder die günstigste Bank ist.

Es gibt auch die Möglichkeit ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen. Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich das aktuell niedrige Zinsniveau, auch wenn die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie erst in einigen Jahren fällig ist.

Tipp: Wenn Sie über immobo finanzieren, begleiten wir Sie über die gesamte Laufzeit. Sie erhalten von uns rechtzeitig vor Auslaufen Ihres Darlehens wieder ein Angebot indem wir über 400 Banken miteinander vergleichen. Da wir Ihre Daten bereits haben, müssen Sie nichts dafür tun!